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漳州首场土拍重磅地块长福板块的商业综合体花落谁家呢?

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发表于 2021-2-26 09:13 来自手机版 | 显示全部楼层 |阅读模式
2021P01地块(长福02地块)就是之前常谈的“万达广场级别”的“长福商住地块”,2019年、2020年的土地出让计划表中都有它的身影,编号2021P01。它所在的位置是近两年来漳州主城区开发热门区域“长福板块”。
长福02地块位于龙文区九龙大道以东、步港路以北、龙溪北路以西、长福路以南。简单来说就是第三医院西侧、人民广场北侧。
出让面积125721平方米(188.58亩),规划用途为二类居住与商业混合用地。规划容积率大于1.0且小于2.9,相比漳州碧湖万达广场接近5的容积率,长福02地块更疏朗舒适,紧迫感、压力感小,阳光也更充沛。
计容建筑面积小于364590平方米,其中地块商业部分计容建筑面积不低于总计容建筑面积的30%(简单测算约为10.9377万平方米);可兼容商务办公功能,商务办公部分计容建筑面积应小于总计容建筑面积的10%。
地块居住建筑高度不得超过80米,综合建筑高度(含顶部附属设施)的黄海高程控制在110~120米以下。地块内集中商业购物中心的建筑面积不得少于6万平方米(其中地下集中商业建筑面积不得超过1万平方米),集中商业购物中心不得超过5层。
重点来了,出让公告要求“集中商业购物中心上部应设置两栋塔式高层建筑,可分别设置高级酒店及商务办公(公寓)”。这种建法业内俗称“蛋糕上面插蜡烛”,在市区尚属首次。
188.58亩的商住面积,漳州市区也就漳州碧湖万达广场这个“航母级”项目能与之比肩——漳州碧湖万达广场总用地面积约215亩。按照去年6月漳州市自然资源局发布的该地块《详细规划》草案,该地块商业部分集中于西侧,地块不再设置沿街小开间店面,整个商业集中区域或将以“综合体+内街”的形式呈现,也与漳州碧湖万达广场相似。
这幅地块以“限房价、竞地价”的方式拍卖出让,以109500万元(土地单价581万元/亩,楼面地价3003元/平方米)作为本地块出让起始价,地块不设定保留价,商品住宅平均销售价格不得超过2万元/平方米。
目前,该地块周边有特房锦绣一方、夏商香榭花都、联丰浩苑、天福园等成熟社区,还有世茂漳州府、融信壹号府、国贸润园、三盛璞悦湾、建发文昌府、禹洲城上城、夏商新境界等新项目,同时有漳华苑、长福村的安置项目,人气云集。但周边暂缺大型商业综合体。
加之长福片区位于漳州主城区的中心位置,按照原先城际铁路的规划,R3线在人民广场有一个站点“广场站”,轨道交通时代加速长福板块的开发建设,也是意料之内的事。
值得一提的是,该宗地酒店部分不可分割销售,写字楼部分可分割销售,集中商业部分须整体自持且不可分割销售;集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业(指购物中心开业时对外正常营业面积占购物中心所有可出租面积80%及以上)。
对此地块设置如此详细的规划,足见政策层面对这幅地块的重视,对其发挥区域拉动作用的期待。要做好这块“蛋糕”,还需要开发商有雄厚的资金实力和优秀的商业运营能力。
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 楼主| 发表于 2021-2-26 09:18 来自手机版 | 显示全部楼层
目前比较确定的是R1设点在人民广场站,R3好像要改成环线,不知道会不会在这里设点。这种地块条件要求这么高,要有实力的企业才有能力拿,期待别流拍。

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 楼主| 发表于 2021-2-26 16:13 来自手机版 | 显示全部楼层
SM应该是不可能来拿地。

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SM做的是纯商场。这块地有要求写字楼什么的,所以SM可能性不大。  详情 回复 发表于 2021-2-26 16:35

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发表于 2021-2-26 16:17 来自手机版 | 显示全部楼层
限高80米…高度又无法带来惊喜了!

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住宅限高80米,商业没限制这么严格。可能是消防要求吧。其实住宅楼建的太高未必是好事。  详情 回复 发表于 2021-2-26 16:26

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 楼主| 发表于 2021-2-26 16:26 来自手机版 | 显示全部楼层
龙海国际 发表于 2021-2-26 16:17
限高80米…高度又无法带来惊喜了!

住宅限高80米,商业没限制这么严格。可能是消防要求吧。其实住宅楼建的太高未必是好事。

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商业楼限高110-120  详情 回复 发表于 2021-2-26 18:57

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发表于 2021-2-26 16:35 | 显示全部楼层
七彩祥云 发表于 2021-2-26 16:13
SM应该是不可能来拿地。

SM做的是纯商场。这块地有要求写字楼什么的,所以SM可能性不大。

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这种要求有商业运作经验,也有房地产开发经验的企业,资金又要雄厚,符合条件不多。华润万象城不知道会不会看上,中粮大悦城好像也是做这种类型的。泰和广场好像已经不行了。  详情 回复 发表于 2021-2-26 16:46

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 楼主| 发表于 2021-2-26 16:46 来自手机版 | 显示全部楼层
大闽崛起 发表于 2021-2-26 16:35
SM做的是纯商场。这块地有要求写字楼什么的,所以SM可能性不大。

这种要求有商业运作经验,也有房地产开发经验的企业,资金又要雄厚,符合条件不多。华润万象城不知道会不会看上,中粮大悦城好像也是做这种类型的。泰和广场好像已经不行了。

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我也想到华润,但是华润主打都是高端奢侈品路线,不大可能在漳州开的。泰禾目前貌似公司有点周转不灵了呢,也不大可能,万达宝龙是都有了,建发有可能,类似龙海建发美一城,但建发主打住宅的,商场领域其实还不大行  详情 回复 发表于 2021-2-26 18:15

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发表于 2021-2-26 17:03 来自手机版 | 显示全部楼层
啇务办公建双幢一一双塔,高度110至120米

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现在是越建越矮,之前还有几栋150的。  详情 回复 发表于 2021-2-26 17:20

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发表于 2021-2-26 17:04 来自手机版 | 显示全部楼层
自然资源局网站有写

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发表于 2021-2-26 17:07 来自手机版 | 显示全部楼层
这种综合体应该已有对象才会公开进行出让的

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没错,基本上是定向出售,走个招拍挂流程,就好比去年角美引进华侨城。当时四千多的楼面价比这个还高。  详情 回复 发表于 2021-3-2 07:36
该宗地酒店部分不可分割销售,写字楼部分可分割销售,集中商业部分须整体自持且不可分割销售;集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业(指购物中心开业时对外正常营业面积占购物中心所有可出租面积80%及  详情 回复 发表于 2021-2-26 17:15

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发表于 2021-2-26 17:07 来自手机版 | 显示全部楼层
建设部规定,住房原则不超80米

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 楼主| 发表于 2021-2-26 17:15 来自手机版 | 显示全部楼层
圆山区 发表于 2021-2-26 17:07
这种综合体应该已有对象才会公开进行出让的

该宗地酒店部分不可分割销售,写字楼部分可分割销售,集中商业部分须整体自持且不可分割销售;集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业(指购物中心开业时对外正常营业面积占购物中心所有可出租面积80%及以上)。这个要求就很严格了,必须是有实力的才敢拿。

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发表于 2021-2-26 17:20 来自手机版 | 显示全部楼层
圆山区 发表于 2021-2-26 17:03
啇务办公建双幢一一双塔,高度110至120米


现在是越建越低,之前还有几栋150的。

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反正人民广场已经那样了,周边都是安置房,已经没有什么值得期待的。要建写字楼就往江滨盖吧。  详情 回复 发表于 2021-2-26 18:55

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发表于 2021-2-26 17:26 | 显示全部楼层
就是因为商业面积比较大,所以楼面价才会这么低,假设以底价成交,住宅的销售均价能达到一万二以上,利润也是相当高了,25万平的住宅,楼面价3000块,综合成本7000块就够了,每平方还有5000块的利润,住宅这块利润就能达到12亿以上。

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发表于 2021-2-26 17:48 | 显示全部楼层
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